A crescente intervenção de agentes não habilitados juridicamente na tramitação de processos imobiliários reforça a necessidade de distinguir entre mediação comercial e acompanhamento jurídico qualificado.
Num mercado imobiliário particularmente dinâmico, o aumento das transações tem sido acompanhado pelo crescimento dos riscos. Quantas vezes já ouviu a expressão: “Não se preocupe, eu trato de tudo”? Quando esse “tudo” envolve a prática de atos jurídicos por quem não está legalmente habilitado, deixa de ser mera informalidade. Pode significar representação inválida, vício do negócio e, em muitos casos, verdadeira procuração ilícita, conduta que a lei tipifica e sanciona.
O acompanhamento adequado inicia-se com a obtenção e análise da documentação do imóvel: certidão permanente do registo predial, verificação da titularidade e ónus, consulta da caderneta predial emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, confirmação da licença de utilização ou da respetiva isenção emitida pela Câmara Municipal competente – podendo esta, em determinadas situações, ser dispensada ao abrigo da lei –, verificação do certificado energético, quando legalmente aplicável, promoção das comunicações para efeitos de exercício do direito de preferência e, existindo condomínio, obtenção da declaração de inexistência de dívidas. Poderá ainda ser necessário assegurar o trato sucessivo, isto é, regularizar situações em que o imóvel ainda se encontra registado em nome de antecessores falecidos, exigindo habilitação de herdeiros e liquidação do respetivo Imposto do Selo.
Segue-se a elaboração do contrato-promessa de compra e venda, onde se definem prazos, garantias e responsabilidades das partes. Antes da transmissão definitiva, procede-se ao enquadramento fiscal e à liquidação do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto do Selo.
Por fim, a transmissão é formalizada através de Documento Particular Autenticado, instrumento que substitui a escritura pública. Neste momento, procede-se à verificação da identidade, capacidade e legitimidade das partes, ao controlo da validade das procurações apresentadas e ao cumprimento das exigências legais aplicáveis, seguindo-se o respetivo registo no prazo legal.
Como vê, nesta síntese necessariamente resumida, poderá constatar que a compra e venda de imóveis não é mera gestão administrativa de documentos. É um ato jurídico com consequências patrimoniais profundas, que exige acompanhamento técnico qualificado. Não deixe estes atos nas mãos de quem não possui habilitação legal para os praticar. A segurança do negócio começa na escolha de um profissional devidamente habilitado.
